银行与开发商谁先死的争论

自从华远地产任志强先生在博鳌亚洲论坛2008年年会举行的次贷主题会议上发表“开发商要死也是银行先死开发商后死“的言论以后，有关银行与开发商在此次宏观调控中的命运就成为房地产业内最热门的话题了，搜房博客甚至在博海观潮栏目中进行了专题讨论。一时间，赞同者有之，如上古地产研究院王开智先生“银行不‘死’，房价不止”、 加西亚“银行先死？再紧一次给你好看”、沈殿连先生“楼市大浪中银行可以死一次吗？”等；反对者亦有之，如马跃成先生“银行不可能死在开发商的前面”、项超先生“房价跌一半，银行也不会完蛋”等。立场不同，态度必定截然相反，甚至在网络上引起来激烈争吵也无可厚非。然而，在我看来，银行与开发商，无论谁先死，对整个社会来讲都是一种资源的错配和浪费。在我看来，银行与开发商，谁都不宜死！！

银行不宜死，也不可能死

近年来，中国银行业房地产相关业务占比逐年上升，银行业的发展已经与房地产业密切相关。房地产业贷款业务对银行业发展的重要性日益提升。

众所周知的一个事实是，房地产业是一个资金密集型的行业，投资量很大。房地产业的高速发展离不开房地产投资的高速增长。而房地产投资的高速增长，有相当一部分的资金是来源于银行贷款。这主要包括三部分：一是直接的房地产开发贷款；二是个人住房贷款，通过预收款的形式转变为开发用途；三是房地产企业通过股东借款、应收款等其他形式，将最初来源于银行的资金用于房地产开发的间接的银行贷款。前两类房地产贷款数额增长快速，也比较容易统计；而间接的银行贷款存在着诸多的不确定因素，很难统计，但保守估计数量也不会太少。

根据中国人民银行的统计数据，自2003年以来全国房地产贷款的增长远远超过了人民币信贷年均14.8%以及名义GDP年均15.4%的增长速度。房地产开发贷款余额从2002年末的6616亿元增加到2007年末的1.8万亿元，年均增速22.2%；个人住房贷款余额从2002年末的8253亿元增加到2007年末的3.0万亿元，年均增速29.4%。而这两项贷款在全国银行业信贷资产中的比重也从2002年末的11.3%上升到了2007年末的18.3%，这个比例在所有行业的贷款中是最高的。其中，国有控股银行占据银行业房地产贷款70%以上的市场份额。2007年上半年国内五大上市银行中，境内房地产贷款市场份额最高、在信贷资产中占比最高的均是建设银行，分别达到了18.6%和26%。由于房地产贷款普遍属于中长期贷款，利差水平相对较高，对银行业利息收入的贡献度超过了20%。

由此观之，银行业与房地产业的关联度很高，已经达到了一荣俱荣、一损俱损的地步。一旦银行在这次宏观调控中死掉，后果是相当可怕的：威胁金融安全，进而威胁中国经济和社会的安全与稳定，这从美国的次贷危机对整个美国造成的严重后果可见一斑。因此，从金融安全、国家安全的角度看，银行不宜死。再者说，中国目前的银行业以工农中建四大国有银行为主，即使是全国性的商业银行和各地方商业银行，也基本上是国有控股，有国家信用隐含地为这些银行提供担保，国家又岂能让银行死掉？由此一来，银行恐怕想死都成问题。

开发商不宜死，也不易死

首先，从房地产业关联性来看，房地产业是一个消费潜力巨大、产业关联度高、无技术障碍的产业，它可以带动建筑、建材、轻工、电子、物业管理等几十个行业的发展，可以吸纳相当多的就业人口，对经济增长的拉动性十分明显。据测算，在中国当前的情况下，每投入100元的住房资金，可以创造相关产业170—220元的需求，每销售100元的住宅，可以带动130—150元其他商品销售。因此住宅建设如果增加10个百分点，可望带动国民生产总值增长1个百分点，而这些都是由开发商不组织完成的。须知，在市场经济条件下，企业家才能也是重要的生产要素，且其地位和作用日益提高。

其次，从就业来看，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业（成思危，2007）。如果开发商死，开发商所属的员工可能从此沦为失业人员，广大的农民工也将因丧失谋生之道而生活更加困顿。要知道，就业乃民生之本。在就业已成社会大问题的情况下，因开发商的“死”而增加大量的失业人员，肯定会使目前严峻的就业形势雪上加霜。

第三，从人们居住水平的提升来看，开发商无疑做出了巨大贡献。中国城镇人口的人均住房建筑面积获得了较大的增长，从1978年的不到4平方米增加到2006年底28平方米，住房质量也得到了很大的提高。尽管房价一直居高不下，但人们的居住水平确是实实在在地提高了，这与众多开发商的努力是分不开的。当然，不能否认的是，中国房地产开发商确也存在着住房质量较低、虚假广告、欺诈等不少问题，但原因是多方面的，需要逐步地予以规范。

尤其不能忽视的是开发商“死”的后果。一旦开发商“死”掉，必将造成整个房地产市场的混乱与动荡，对其“死”后的房屋质量保修、物业管理等也将造成很大冲击。所有这些都决定了房地产开发商也不宜“死”。

此外，随着时间的推移，国家对房地产市场宏观调控的效果会逐步显现出来，房地产开发商面临困难是无法避免的，尤其是一些中小开发商更是有可能陷入困境。但是，绝对不要低估这些中小开发商领导者的聪明才智，也绝对不要轻视这些中小开发商所具有的优势：尽管银行融资困难，但尚有其他途径可循；船小好掉头，可以向具有相对比较优势的工业地产等转向；大城市发展困难，可以向二、三线城市乃至更小的城市发展；不能拿到大的地块，可以拿到较小的地块；一家实力不行，完全可以多家联合；等等。看来，中小房地产商想死也是不容易的。

一句话，银行与开发商：谁都不宜死！！