买车库要当心4种常见纠纷 消协给大家3个提醒
龙网讯-常州晚报消息  随着汽车进入普通家庭，小区车库开始供不应求，有关车库的消费纠纷也随之而起。昨天，常州市消费者协会、常州工商局消费者权益保护处联合发布今年第5号消费警示，当心车库买卖中容易引发纠纷的4种常见问题。 　　问题一：共用场地变车位。小区里的空地甚至是绿地，开发商或者物业公司划条线就收钱，有的作价卖给业主，有的按月出租。 　　2003年2月，李女士在某楼盘买了一套房，同时花7.9万元买了个车库，为此还交了1580元的契税。一直等到今年春天，同一小区的不少业主已顺利拿到车库产权证，惟独她家的车库产权证还在天上飞。经过一番打听，她才知道，自己所购买的车库所处地块，当时被规划为公建配套设施，属于整个小区，不得挪作他用。得知真相后，李女士与其他8位有相同遭遇的业主联合向钟楼消协投诉。 　　问题二：地下车库重复卖。许多开发商在卖房子的同时卖地下车库，可是有的地下车库面积已作为公摊面积计算，开发商无权出售。 　　问题三：人防工程偷着卖。有的地下车库属于人防工程，是国家强制配套设施，禁止开发商销售。 　　问题四：租赁期限超过20年。有的开发商知道车库不能买卖，为了圈钱，只与业主签订租赁合同，有的租赁期限超过20年，开发商却没有向消费者声明，20年租赁期满后不受法律保护。 　　一个车库的售价至少也要几万元，为了避免可能产生的纠纷，消协提醒消费车库买卖中要注意以下3方面。 　　衡量车库可否销售的唯一标准是能否办理产权证（或有无预售许可证），消费者在购买车库时一定要注意索要产权证，若购买的车库不能办理产权证，则说明该车库是不能销售的。 　　租赁车库或者购买车库使用权的最长有效期只有20年。《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”因此，消费者租赁车库20年后是不受法律保护的。 　　小区共用场地、计入公摊面积的车库属全体小区业主所有，人防工程等配套设施也是禁止买卖的，开发商或者物业公司无权出售。这类车库可以由业主大会授权业主委员会委托物业公司租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。       （消协 胡艳）

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西祠胡同
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所有金色江南一期、二期业主 应该知道的几件事


所谓的“力合物业”，其实质是一个鸿意地产下属的子公司，同时也是一个并没有在无锡本地工商税务登记注册，也就意味着该物业不是一个合法的物业公司，至少在无锡是如此，也就意味着本地工商、税务对他没有相应的约束；试想，我们大部分业主用了我们的半生或毕生的积蓄买了我们的物产，却把他交给一个不合法的公司来管理，您放心和安心吗？！
业主委员会为什么要集体提出辞职（尚未定）？是因为开发商、物业对业委会的工作百般阻扰，威逼利诱，采取恐吓家人人身安全和破坏其个人财产，胁迫他们不能正常开展工作，并且拒不履行业委会的决议，物业和开发商相互推诿，更拒不执行区ZF的有关决议；
始终叫嚷亏损，但收了多少，花了多少，没有详细账目；这钱用到哪里了，业主们清楚吗？所收费用标准没有在市物价局核实、登记！在没有明确车库归属权前，就急吼吼地收费，用意何在？！
5 月31 日，物业因对某业主长期怀恨在心，故在该业主晚上进门时，先有某保安故意躺倒在车前，然后其余四名保安一行为卑劣， 拥而上，殴打业主。致使该业主衣服被扯，身体多处受伤。6殴打业主 月1日，某业主进小区大门时，被保安用铁棍塞入车底强行阻拦，业主下车离开后，保安又强行搬动，致使汽车翼子板等部位受损。

我们付钱雇佣了物业，物业不是来帮我们管理我们的小区，而是来管起业主、殴打业主了，这符合逻辑吗？！！
各位业主：
我们能把钱交给一个绿化、保安、清洁什么都不管，只知道收费的物业公司吗？
我们能把钱交给一个不具备资质，也没在本地工商部门注册的黑物业公司吗？
我们能把钱交给一个殴打业主、行为卑劣的物业吗？
我们能把钱交给一个没和业委会签署合同，随时可以卷款逃跑的物业公司吗？
所有已交或未交物业、停车费的业主们：
今天如果被强迫交纳高达340元的地下停车费(全无锡最高)，明天我们就很可能被强行交纳更贵的物业管理费，因为他们知道我们是善良的，容易被欺负的!
我们已经被开发商和物业所套，我们再不行动，我们将被套一辈子，为一些不该我们买单的东西而买单，你甘心吗！，相信你看了以下文件，你不会再安心的！！



为了保护全体业主的利益，也为了保护我们辛苦积蓄买来的美好家园，我们现在要做的事情就是：
·        拒缴一切付给物业的费用!!!驱逐黑物业!！！
·        强烈建议由ZF社区牵头，发动我们每一个业主的力量，由业主决定重新聘请合法物业（招投标方式）或实现物业自治!!!


附件：
1，全体业主代表大会情况通报 2008.5.6 2，2, 揭露力合物业种种恶劣行径
http://bbs.efw.cn/dispbbs.asp?boardid=5&ID=105857 http://bbs.thmz.com/archiver/tid-712798.html
3，会议纪要（摘选）
4，无锡市普通物业管理服务简明标准
http://www.wxfch.gov.cn/UploadFi ... 006429135443892.doc
（略）
5，《中华人民共和国物权法》 节选（第六章，业主的建筑物区分所有权）
6，长工和地主的故事

情 况 通 报

--全体业主代表大会

2008年5月6日晚，在梁溪社区二楼会议室，召开了金色江南一期二期第二次业主代表大会（金色江南一期二期小区共有住户1800 多户）。  
会议通报了小区近期安全、物业服务情况及诸多严重隐患，现将主要情况通报如下：
一、物业管理没有履行承诺，属违约。
开发商鸿意地产在卖房时承诺有一级资质的物业企业来管理小区，并且业主也是看中一级资质的物业企业管理这个小区才购买房屋的。2007年8月，前期物业管理单位（深圳中旅联合物业原为二级资质，接管本小区后根据管理金色江南一期二期小区的面积才升一级资质）未向全体业主公示情况及原因就匆匆撤走。尔后，开发商（无锡鸿意地产）又匆匆引进了江苏力合物业公司（三级资质）， 继续承接前期物业管理工作。这一严重损害业主的行为，是属违约的行为！
由于开发商与物业公司没有履行无锡市滨湖区人民ZF关于《金色江南住宅小区交接管理有关问题协调会议纪要》[详见锡滨政办会纪（2006）84号]及无锡市房管局（2007年8月20日）关于《金色江南（一、二期）物业管理问题会议纪要》内容。
由于上述根本问题没有得到解决，故开发商与物业公司给该小区埋下了许多严重问题与隐患。将矛盾转嫁给刚成立的业委会。

二、当前小区物业管理存在的主要问题。
因开发商造成并遗留的诸多问题没有履行承诺，始终未能得到解决。再加之江苏力合物业（金色江南物管处）其管理水平、素质不尽人意，如门卫值班、安全巡逻、环境卫生、绿化维护、房屋及设备维修等，不能按对应的服务标准去执行（注：多层0.5 元每平方米、小高层0.9 元每平方米，参照的是无锡市的三级服务收费标准）。
        （1）物业企业收费，不遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，自作主张并扬言要提高收费标准，否则在5月30 日以前“一走了之”。  
        （2）散布与煽动业委会要改选、换届，不愿签订“合同”等谎言。
近一段时间，大量裁减与调走人员，将重点岗位的人员调往南京，安保人员象走马灯似地频繁更换。 不尽安保义务致使目前小区管理混乱与失控（如不久连续出现了10多位业主夜间被盗，电瓶车、电瓶多次被窃事件）。

目前金色江南（一期、二期）力合物业管理处，不知出于何种目的，采取了种种不正当手法，不愿与业委会沟通，对业委会发给予他们的函，对一些实质问题，要不避而不谈，要不混淆视听，扬言要改选、换届刚刚成立不久的业委会（2007 年11 月才成立），并恶意撒布业委会不愿签订“合同”等谣言，最后升级到拒收业委会发给他们的回函（5月1日）。
这一严重情况，引起我们众多业主的高度警觉，业委会及时召开了紧急会议告诉业主，以提醒业主注意。

三、小区配套设备、设施及建筑质量堪忧。
（一）据力合物业来函称：“该小区的配套设备、设施大面积瘫痪，小区机防形同虚设……”。
1,摄像机球机不能转动，红外探测系统，全部防区不能使用，可视门多处不能使用；
2,小区内的消防系统，报警系统基本上是瘫痪的。消防主机损坏，消防水泵、水轮、水带、工具等多处损坏与缺失。
3,智能化管理系统，如可视门外机、可视室内机，大量缺失或损坏，不少防盗门门禁系统损坏不能修复。
4,很多水泵的水阀、排水管及配件锈蚀严重，电梯底坑多处积水，地下车库经常积水，喷水池不能喷水……等等。

（二）建筑质量问题多多。
1,多家业主家的飘窗渗水、屋顶渗漏，屋内墙体开裂等，至今不能完全修复；多家烟道缺陷，存在排风倒灌现象。
2,一期南西侧门，型材钢管锈蚀严重，多处断裂，其铁门形同虚设；
3,二期地下车库，地表面浮尘砂粒不断等等。

（三）多处烂尾工程，曾承诺修好，但至今未处理。
1,幼儿园场地、设施不配套，安全设施都没有，开发商刚向有关部门提出移交，有关教育部门都没有接收该幼儿园；
2,游泳池，不按使用标准建造，至今一直未能使用；
3,二期篮球场地上，没有篮球架，没设围栏网及灯光等；
4,据前期物业单位透露，有多套建筑设施资料也未收到验收资料。……

这里就要问了，难道还要叫业主付那么高的物业管理费吗？物业公司是否在收物业费时也体谅一下业主不交这个服务费呢？物业企业讲亏损，为什么不把亏损的原因讲出来，为什么不将收入支出进行公布并审计呢？难道还要让业主蒙在鼓里吗？难道还要业主来承担“高价”服务吗？如果是真“亏损”，难道你们物业企业还会在这里做“雷锋”吗？！

四、乱收费行为。
1,小区内马路、地下人防等业主共有部位，物业服务单位不与业委会商量（不经业主代表大会通过），竞单方面强行收取停车费。
2,不按物价局批复，乱收公用水、电费。
3,单方面收取业主公用部位广告费、便民饮水机租地费等。
4,乱收城市垃圾管理费。等等

五、业委会的态度与要求。
为维护广大业主权益，为确保小区安全及社会稳定，建设和谐文明小区。在消防设施、监控设备、电子门禁系统等小区重要设备、设施未维修好，房屋渗水、开裂等质量问题没有书面承诺维护或维修，未清楚小区内有多少公共部位属业主共有，并未明确收费标准及内容的这些情况下，贸然进行招投标，必将损害大多数业主的利益。故我们强烈呼吁与要求：
1,尽快贯彻与落实履行无锡市滨湖区人民ZF《关于金色江南住宅小区交接管理有关的协调会议纪要》[详见锡滨政办会纪（2006）84 号及无锡市房管局（2007年8月20日）关于《金色江南一期二期物业管理问题会议纪要》有关内容，向业委会移交车库、商业用房等。
2,开发商与物业企业，尽快向业委会交完整的物业清册与业主清册，并经主管部门审核认可。开发商要提供产权证明文件，明确产权的归属，否则无法进行招投标程序。
3,对于开发商遗留的烂尾工程，要履行当初售楼时的承诺，予以完善或整改。
4,对于房屋质量应保修的，应当维修（直至修好为止）。
5,物业收费标准，应当按照国务院《物业管理条例》及物价局审批的文件执行，并且公布收费项目及服务内容，不能单方面自定标准。

业委会已尽自己的力量做好稳定工作，但开发商遗留的重大问题没有解决，这必将引起社会重大群访事件或重大不稳定因素，引起这些不安定因素的责任是来自房地产开发商和物业管理企业！业委会再次声明，不要在2008 年这个特殊时期再制造不稳定因素了！！！
金色江南一期二期业主委会员   二00八年五月七日  
抄送：无锡市信访局
无锡市房管局物业管理处
无锡市滨湖区信访局
无锡市滨湖区房管局物业科
梁溪社居委

揭露力合物业种种恶劣行径
近日来，物业公司用拦截车辆手段，逼迫业主购买或租赁地下车位。5 月30 日，小区大门口又上演了一幕保安与业主之间的暴力纠纷事件。
众所周知，近日矛盾激化的焦点是停车问题，但实际上，停车问题只是一个导火索，物业公司管理存在的问题和矛盾已经积存日久，物业公司积压大量问题不去妥善解决，全然不理会业主委员会的意见，我行我素，致使所有深层次的矛盾全面爆发。如果物业公司一开始就能够本着尊重、协商的服务理念，与业主委员会协商议事，事情也不会发展到这样难以收拾的局面！
一．无视业主委员会、居委会的法定权利，公然与业委会、居委会搞对抗。1、作为开发商的子公司，拒不履行业委会的决议，拒绝向业主委员会移交小区物业清册和业主清册等档案资料，拒绝贯彻落实锡滨办会纪[2006]84 号《关于金色江南住宅小区交接管理有关问题协调会议纪要》。2、对业主委员会和居委会提出的意见都置之不理，对业委会的整改通知等文件及函无理拒收，我行我素，甚至将业委会的公告从公告栏撕除，不让广大业主知道实情。3、干涉业主委员会工作，忘记了自己的物业服务定位。
由于物业的不合作，工作无法正常开展，业主委员会被迫集体提出辞职。
二、该做的不做，小区诸多设施能不到修缮。
力合物业公司极力隐瞒公共设施的重大隐患，业主委员会多次呼吁后仍得不到维护的书面承诺。广大业主交纳的物业服务费里面已经包括了对这些公共设施的养护，除电梯每年年检外，其他如消防设施应该按有关部门的年检要求而进行维护保养，而物业公司坐视不管这些设施的缺失，随着时间的推移，消防设施等将缺失更加严重，而物业公司却极力推诿责任，会上承诺，会后不干，能拖就拖，对小区的一些烂尾工程，称：“修缮是努力，不修缮是本份”，业主委员会每次呼吁这些问题后都是石沉大海，得不到回复或维修，小区消防设备、监控设施等一直处于不正常状态，小区化粪池长期得不到清理，绿化不维护，电子监控系统、电子门锁、可视对讲大量损坏，却不维护维修。在保修期内的设施损坏、部分业主房屋质量问题，也不联系开发商或厂家维修，种种迹象表明：物业对于有利于收取费用的设施进行积极维修，而对业主平常使用的电梯等其他设备维护少有作为。
三、不该做的乱做，擅自收取其他费用，财务收支帐不经过业主委员会的监督，也没有审计。１、收物业费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、质量相适应的原则。但事与愿违，物业公司未征得业主委员会的同意，擅自开征除物业管理费以外的费用，如停车费、公共水电费等，并且回复业委会无权过问此事。业主交纳的物业管理费，参照无锡市普通住宅物业管理服务简明标准（试行），应该是属于三级服务标准，而物业公司不拿出具体的实施方案向大家进行公示，并且逐步减少保安、保洁工的配置，致使偷盗事件频发。２、财务公示报表没有通过业主委员会的审核，也没有会计事务所的审计意见。
物业收入与支出应当定期公布，但力合物业迟迟不公开，在业主强烈要求下，才匆匆于5 月31 日贴出一份财务报表，但这份财务报表并没有通过业主委员会的审核，也没有会计事务所的审计意见。小区内的广告费、净水生产商进驻小区的费用等等全凭物业一句话，事实到底是多少，业主委员会也看不到明细帐。３、关于公共水电费问题。
前期物业管理手册中明确告之公共水电费包含在物业管理费之中，不需要业主另外交纳的。再翻阅无锡市物价局对中旅联合物业的物业管理费价格批复，里面没有找到任何关于分摊水电费的许可，至于其他服务收费应当与业主协商确定，该批复还明确物业公司做好小区公用设施、配套设备的日常维护及保洁、保安、绿化等工作；同时认真执行明确码标价制度，定期向业主公布物业管理公共服务费的收支情况，接受业主、使用人的监督。

四、关于停车问题。
地面道路都是小区业主共有的，在公共部位取得的收益，应该全是小区业主共有的！而物业公司并没有通过业主委员会的同意，就擅自收取停车费，无视我们业主的权益。另外，地下停车库如果是开发商的，开发商应该将不动产所有权证拿出来，但是开发商拒绝举证，既然开发商不肯拿出证据证明地下车库的归属，那么小区的地下停车库所有权到底是谁的，就不得而知了。作为业主来讲，就只能认定是全体业主所有。
对开发商所出售的车位，卖的是所有权还是使用权？如果是所有权，应当有不动产产权证明，如果是使用权，那就属于租赁，而我国合同法规定：租赁期是不能超过20 年的，超过20 年是无效的，而当初开发商卖的是70 年使用权。他的收费是按照70 年收的，那么显然超过20 年的收费部分应当退还业主。
五、挑动业主内部窝里斗，制造矛盾。
小区的停车本来是并不紧张的，有地下停车库（颐景花园有375 个车位），有地面的空地及地面停车位（大概可以停放240 辆左右）。如果停车位紧张，应该公布地面可以停放多少车辆，地下车库可以停放多少车辆，小区业主拥有的车辆数，但什么都没有公布。制造紧张的气氛，利用业主想停车的心理，采取先交费先停车，捆绑物业管理费，将费用收到年底，增加小区重新聘请物业公司的困难。蛊惑先交费的业主，称不交费的业主侵害交费业主的利益，在业主中散布“亏损”消息，辨称是因为收不到费服务质量才下降。而事实上，不交费的业主往往是知道内情较多，维权意识较强，甚至很多业主提出应该把物业费等全部交业主委员会保管，他们担心物业公司卷款而逃，到时候维权艰难。

《中华人民共和国物权法》 节选（第六章，业主的建筑物区分所有权）

第六章 业主的建筑物区分所有权  
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。  
第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民ZF有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第七十六条 下列事项由业主共同决定：  
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。  业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。


HJT3月16日签署主席令公布物权法，自2007年10月1日起施行  
中华人民共和国物权法  （2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）